平凉崆峒区楼房出售 甘肃平凉经济不够发达,房价接近一万,会继续上涨还是会下跌?

时间:2021-09-27 06:50:45 作者:admin 87375
平凉崆峒区楼房出售 甘肃平凉经济不够发达,房价接近一万,会继续上涨还是会下跌?

甘肃平凉经济不够发达,房价接近一万,会继续上涨还是会下跌?

作为一个吃瓜群众,我也来来聊聊咱们大凉城的房价,若是觉得说的还有点道理,记得点赞哈。

目前崆峒区范围的土地拍卖出让价格,按照区域位置的不同大致在300万元/亩--500万元/亩之间,以平凉近期拍卖的“天馨北路以西、临泾路以南、柳湖路以北”一宗土地出让价格来说,出售的土地面积是55.14亩,成交额26026.08万元,容积率2.8,每亩地达到472万元。而新民北路拆迁住户成本每亩达400万元,这还不算土地本身的价格,如果进行拍卖可能会超过600万元/亩。

就以近期拍卖的“天馨北路以西、临泾路以南、柳湖路以北”这块地我们简单核算一下土地成本:

房价的成本包括土地成本、建安费、配套费、各种税费及企业财务费用。

这块地开发商可开发的总建筑面积为:55.14亩×666㎡/亩×2.8(容积率)=102825.072㎡ 每平方米建筑面积土地成本为:260260800÷102825.072=2531.1元

2531元是这块地建成住宅每平米的土地成本。

第二个再说说建安费,建筑安装工程费按照费用构成要素划分:人工费、材料(包含工程设备)费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。

目前一个大工日工资在350元-400元之间,小工日工资200元。 建筑用的最基础材料,基本上都翻了一番,个别材料涨幅较大,比如沙子,2016年一立方68元,今年一立方最少180元;钢筋2017年一吨均价3011元,今年一吨均价超过4000左右;随着建筑设计标准要求的提高,抗震等级提升,消防、人防、停车位的设计要求提升,按最保守估算,建安费每平米超过3000元。

第三个配套费用,即政府及部门收取的各种城市配套费,相关企业收取的供水、供电、供暖、天然气管道等配套费用,一个小区的配套费用每平米大概1000元左右。

第四个就是各种税费,房地产开发企业主要涉及的营业税、契税等综合税率大概在10%左右,每平米800元-1000元。

第五个是企业财务费用,开发商盖房子,从前期的买地到开工建设,资金需求极大,有一半左右的资金需要从银行借贷,这部分费用也是一笔极高的成本,一个项目建设周期最少两年时间,按照一半资金自筹一半资金向银行借贷,6%的银行年利率计算,每平米的财务费用最少100元。

就以上所列举的,我们来算一下这块地的成本:

2531(土地成本) 3000(建安费) 1000(配套费) 800(税) 100=7431元,这仅仅是最基本的成本,加上其他费用超过8000元/㎡。

成本价已经达到8000元,而且这还不是平凉的核心地段,按照新民北路的拆迁费用核算,房价会达到多少?我也不知道。

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